Bent u eigenaar en/of gebruiker van een onroerende zaak in Nijmegen? Dan is de kans groot dat u kort geleden post van de Gemeente Nijmegen heeft ontvangen, met daarin de langverwachte en veelbesproken WOZ-beschikking. In dit artikel een korte toelichting op het fenomeen
Door Sjoerd van Elferen
De Wet WOZ
Laten we beginnen bij het begin, oftewel de grondslag voor het hele verhaal. Vanaf 1995 geldt namelijk een landelijk systeem voor de waardering van onroerende zaken, de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Voordien hanteerden de verschillende belastingheffende instanties allemaal hun eigen waardebegrip. Dat was onpraktisch en voor de belastingbetalers vaak onbegrijpelijk. De Wet WOZ heeft hieraan een einde gemaakt. Nu wordt door gemeenten, waterschappen en het rijk uitgegaan van dezelfde waarde van een onroerende zaak. De gemeente stelt de waarde van een onroerende zaak vast: de zogenoemde WOZ-waarde. Deze waarde wordt door de gemeenten gebruikt voor de onroerende-zaakbelastingen, door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting, en door de waterschappen bij de waterschapsomslag gebouwd. De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. De vorige keer werd de waarde nog voor vier jaar vastgesteld (2001-2004), maar de nieuwe WOZ-waarde is voor twee jaar vastgesteld. De beschikking die u onlangs heeft ontvangen geldt dus voor 2005 en 2006.
De WOZ-beschikking
Nu de post die u heeft gekregen; de WOZ-beschikking. Dit is een officieel document van de gemeente, waarin de waarde van een onroerende zaak is aangegeven. U ontvangt deze beschikking indien u eigenaar of gebruiker bent van een onroerende zaak. Voorbeelden van onroerende zaken zijn: woningen, bedrijfspanden, bouwkavels, maar ook weilanden en bossen. Voor de verzending van de beschikking voor het eigendom wordt uitgegaan van de gegevens die geregistreerd staan bij het Kadaster. Daarvan wordt alleen afgeweken als uit overlegde gegevens blijkt dat dit anders moet zijn. Als een onroerende zaak een juridische en een economische eigenaar heeft, zal de beschikking op grond van de gemeentelijke verordening aan de juridische eigenaar worden toegezonden. Bij de verzending van de beschikking voor het gebruik wordt voor woningen uitgegaan dan de gemeentelijke basisadministratie. Voor het gebruik van bedrijfspanden zendt de gemeente periodiek inlichtingenformulieren aan de eigenaar toe ter verificatie. Ook raadpleegt de gemeente de Kamer van Koophandel voor informatie.
Voor iedere beschikking geldt dat maar één persoon kan worden aangewezen als eigenaar of gebruiker van een object. Als een meerdere eigenaren zijn, dan stuurt de Gemeente Nijmegen
(op grond van een beleidsregel) de aanslag naar degene met het grootste aandeel. Bij gelijke aandelen wordt de oudste in leeftijd aangewezen als eigenaar voor toepassing van de Wet WOZ. Wanneer er sprake is van meerdere gebruikers, wat natuurlijk vaak het geval is, wordt de beschikking voor het gebruik in principe verstuurd naar degene die ook de beschikking voor het eigendom krijgt. Als dat niet mogelijk is, bijvoorbeeld omdat de gebruiker geen eigenaar van het pand is, gaat de beschikking naar degene die het langst op dat adres staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie. Is er sprake van gelijktijdige vestiging, dan wordt de oudste in leeftijd aangewezen als gebruiker.
De waardebepaling
De WOZ-beschikking vermeld uiteraard een waardebepaling, de WOZ-waarde. Bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van het bedrag dat het huis zou opbrengen op 1 januari 2003 (de peildatum) wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van het pand. Met, huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. De hertaxatie heeft plaatsgevonden in 2004. Per wijk zijn representatieve panden uitgekozen en getaxeerd. De waarden van de overige woningen van hetzelfde type worden daarvan afgeleid. Het bepalen van de waarde van woningen is veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze uitgevoerd. Na het berekenen van de door het geautomatiseerde model bepaalde taxatiewaarden en de onderbouwing daarvan, is een nadere controle uitgevoerd op de juistheid van deze gegevens. Een deel van deze controle zal met de bij de gemeente bekende gegevens plaatsvinden. Verder is er een aantal objecten ter plaatse gecontroleerd.
De OZB-aanslag
Zoals al gesteld, gebruikt de gemeente de WOZ-waarde als basis voor de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB). Voor dit jaar betaalt u voor elke € 2.268,- van de vastgestelde waarde van uw onroerende zaak het volgende belastingtarief. Voor woningen: € 3,25 voor het gebruik (OZBG) en € 4,06 voor het eigendom (OZBE). Voor niet-woningen: € 7,39 OZBG en € 9,23 OZBE. Als u eigenaar en gebruiker bent, dan betaalt u zowel de gebruikersheffing als de eigenaarsheffing. Een rekenvoorbeeldje: stel nu dat u eigenaar en gebruiker bent van een woning met een WOZ-waarde van € 204.120,-. Dan betaalt u (204.120 / 2.268 = ) 90 maal 3,25 plus 90 maal 4,06 is in totaal € 657,90 aan onroerende-zaakbelastingen.
Tot slot
Uiteraard valt er nog veel meer te vertellen over zowel de WOZ-beschikking als de aanslag OZB en alles wat hiermee samenvalt. Het bovenstaand is slechts een korte toelichting. Voor meer informatie kunt u zich ten eerste wenden tot de Gemeente Nijmegen. Daar kunt u overigens ook bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking en de aanslagen, wanneer u het hier niet mee eens bent. Ook op internet is hierover veel informatie te vinden. Bovendien zijn wij in onze rechtswinkel uiteraard ook bereid u te helpen met al uw vragen hieromtrent. Daarvoor bent u van harte welkom op ons spreekuur, net zoals uiteraard ook nog altijd voor andere vragen.